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  老旧小区改造工作必然的联系人民群众的切身利益，是一项重要的民生工程。“脏、乱、差”是老旧小区的顽疾，通过有序推进老旧居住小区综合整治，可以有效提升群众生活品质，让居民生活更方便、更舒心、更美好，这既是完善城市管理服务的重要内容，也是顺应人民群众新期待的重要体现。

  自2016年《德州市中心城区老旧小区整治改造实施方案》出台以来，我市每年陆续有一大批老旧小区旧貌换新颜，屋顶与外墙渗漏，消防监控设施不完善，无物业安保，楼道单元门、窗户、下水道井盖破损缺失，以及私搭乱建、乱堆乱放等现象得到很大改观，因规划滞后、配套不足、设施老化、服务短板等问题导致的一系列问题初步得到了解决。通过改造，一些基础设施得到更新，房屋防漏保持温度的功能得到加强，环卫设施统一配置，拆违补绿，扩建活动场所，在一些改造完的老旧小区，文化墙随处可见，像邻里如亲、文明礼貌这些充满正能量的词汇，正在成为人类生活的主旋律。

  但我们也能清楚看到，目前我市已完成改造的部分小区仅在某些特定的程度上实现了外观改善，一些基础设施老化、物业缺失、规划不合理等现象并未得到根本修正。比如有的小区在改造中仅对楼房的外墙做了保温、加固、粉刷处理，视觉上感觉焕然一新，但是楼房的供水、供暖、下水、电路等设施严重老化，通讯线缆杂乱堆缠等情况并未得到改观，在冬季严寒天气，我市仍有部分改造后的小区因管道冻裂出现断水、停暖的情况；有些小区因通讯线路多次更替，各通讯公司只管拉线不管清理，楼前屋后一堆堆的线缆交织一起，如悬浮的“牛皮癣”。再如部分小区在改造后，规划布局依旧不合理，路面、绿化、停车等杂乱无序的现象任旧存在。还有个别社区物业缺失，仅由物业经理（个人）雇佣两三个临时工组成所谓的物业管理，导致管理混乱、居民反映强烈。

  当然这与老旧小区改造这项工作客观上存在的重重困难是分不开的。首先，老旧小区普遍具有分布散、规模小、密度高、权属杂、环境乱、配套差等方方面面错综复杂的特征，公共服务基础设施严重落后，造成了改造规划入手难；其次，老旧小区基础设施普遍较差，一次性完成全部设施换新投入过大，目前老旧小区改造的资金主要以政府投入为主，远远难以满足需要，资金缺口难以填补；第三，老旧小区的维修基金都已基本使用完或者之前根本未缴纳，加上基础设施老化严重，维修成本高，物业维持费用过高，物业公司不愿入驻。

  为促进老旧小区改造工作的深化和细化，既解决存在的问题，又兼顾合理规划和群众长远利益，逐步提升群众获得感、幸福感和安全感，现提出如下建议：

  一是全面科学规划，不搞一刀切。对每一个小区的改造要结合其地理位置、小区现状、人员构成、商业和居住价值等因素综合考量，形成个性化的规划。对于楼房建筑年代久远、主体出现损毁情况的，要将改造重点放在房屋修理维护和功能完善上，首要实现小区“居”的功能；对于基础设施老化严重的，要将主要精力放在水、电、暖等设施设备的维修更换上，真正解决与群众日常生活息息相关的问题；对于居住者多为老龄或幼年人群的，要将加装电梯、楼道、路面、小区便民设施修建等作为重点；对于布局混乱、绿化、停车无序的小区，可适当调整绿化带位置，有序安置增加停车位。只有将社区功能差别化纳入改造规划视野，才能做到因情施策、科学合理规划。

  二是推行阶梯式改造模式，分阶段落实改造规划。如前所述，老旧小区存在的问题繁多，所需资金缺口大，无论从时间成本和金钱成本来说都不可能一步到位、一蹴而就，因此可将我市老旧小区改造工作分为基础维修、功能改善和总体提升几个阶段，在前期调查的基础上，结合小区现实情况决定改造阶段，形成1-2年、3-5年、6-10年的阶段性改造规划。

  三是老旧小区改造是一项综合性的工程，应该形成多部门联合作战的工作模式。可由住建部门牵头，成立由水、电、环卫、城管等多个部门联合组成的老旧小区改造办公室，各部门各司其职、多管齐下，保证老旧小区改造工作全方位推进。

  四是可将市场资金引入改造项目，提升综合效益。把政策性项目资金和市场资金有效结合 ，采取政府、居民和产权单位按比例出资的方式，工程实施过程中，可由居民选派代表参与现场管理和监督，一是可强化提升居民和产权单位的主人翁意识，二是可对后期的物业管理形成良性推动，提高居民的配合度，避免优秀的物业公司因管理困难而不愿入驻局面的出现。

  五是加强改造验收和审计考核工作。改造成功的标志不是工程完工，而是验收达标，所以要保证验收不走过场，建议组成由有关部门、基层社区组织、居民代表联合组织的验收小组，对改造工程进行验收，将验收情况列入各有关部门的年终考核结果。同时也加强改造资金投入到正常的使用中的审计工作，确保改造投入资金的合法合理使用。

  希望有关部门能够把老旧小区改造工作真正落实，深化细化，把改造工作当成民生工程、民心工程、良心工程来抓。

  我市城镇老旧小区改造工作自2015年中心城区率先启动试点项目开始，我们坚持把群众满意作为工作标准，按照“因地制宜、一区一策”的原则，改造前充分征求居民改造意愿。2019年，改造范围从中心城区扩展到部分县市；2020年，根据国务院和省政府工作部署，改造工作全面推开，规模加大、内容增多，为此，市政府成立了工作专班，出台了《德州市深入推动城镇老旧小区改造实施方案》，明确了根本原则、组织实施、推进措施、资金保障、政策支持等内容。近年来，市住房城乡建设局积极推动属地加强城镇老旧小区改造工作，统筹做好基础类、完善类、提升类改造，把民生工程、发展工程的定位落到实处。通过补齐老旧小区短板，推动物业服务全覆盖，让老旧小区重新焕发生机活力，全面改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，努力让群众居住环境实现从“忧居”到“有居”再到“优居”的转变。2015年老旧小区改造工作在中心城区率先启动，截至2021年底，全市共改造老旧小区807个，改造面积908.22万平方米，改造户数10.24万户，累计投资约24.47亿元。2022年，全市计划开工改造老旧小区313个，改造户数3.53万户，改造楼栋数1164栋，改造面积377.72万平方米，计划总投资8.74亿元，改造规模为历年之最。“十四五”期间，全市需改造2005年底前建成的老旧小区884个，涉及群众10.49万户。除2021年、2022年改造的582个老旧小区外，2023-2025年仍需改造老旧小区302个、4.72万户，改造资金需求约11.8亿元。通过老旧小区改造，功能设施逐渐完备丰富。在2021年的老旧小区改造中，200个小区进行了雨污分流改造；174个小区进行了空中线个小区新增安防、消防设施；新增地面停车位2991个；新增建筑节能面积43.16万平方米；建设非机动车停车棚及充电设施392处；增设体育健身场所（设施）132处；改造提升物业服务用房24处；建成并投入到正常的使用中的电梯16部，启动加装电梯20部；新建养老设施1处。

  2022年的老旧小区改造，计划313个老旧小区全部进行雨污分流改造及空中线缆整治；新增地面停车位5000个以上；建设非机动车停车棚及充电设施300个以上；增设体育健身场所（设施）200处以上；改建无障碍设施150处以上；改造或新建物业管理（社区服务）用房28处；推动加装电梯37部；新增养老设施5处。

  下一步工作打算，一是打造典型样板。突出抓好样板小区项目建设，建立财政引导、市场参与、金融支持改造的路径模式，为全市提供可复制、可推广的样板。二是紧贴群众需求，紧抓项目谋划。坚持以人民为中心的发展思想，广泛征询居民改造需求，结合小区实际现状，精心谋划项目设计，尤其是中心城区，充分结合文明城市创建工作，不断丰富小区完善类、提升类改造内容（加装电梯、养老托幼设施等），建立完善老旧小区长效管理模式，并接受社会监督，确保阳光、高效、廉洁。三是紧压责任落实，狠抓项目质量安全，统筹同步改造。督导县（市、区）科学安排施工计划，优化实施工程的方案、加强施工组织，严格落实质量安全管理责任制，严把质量安全关。加强统筹协调，推动专业经营设施与老旧小区改造同步设计、同步实施。四是紧扣建管并举，力抓长效管理。结合“德州红色物业建设”，加强基层党建引领，发挥基层组织优势，统筹协调社区居委会、业主委员会、产权单位和物业服务企业一同建立统一的长效管理方案，做到“一次改造、长期保持”。